In un precedente articolo abbiamo visto che nel 2019 i prezzi delle abitazioni in Italia sembrano destinati a restare sostanzialmente fermi: se a Milano e Bologna, per esempio, si dovrebbero registrare discreti rialzi, intorno all’1%, in altre città importanti come Roma e Firenze è previsto un ulteriore calo delle quotazioni. In pratica chi investe in immobili può oggi ricavare discreti rendimenti (il 2-3% netto, una volta pagate le spese e le tasse), ma almeno a breve difficilmente può aspettarsi una rivalutazione.

La realtà, però, è abbastanza non è univoca: i dati rilevati dagli istituti di ricerca sul mercato immobiliare rappresentano una media e all’interno di questa media ci sono situazioni estremamente interessanti e altre che lo sono molto meno. L’offerta attualmente in grande parte è costituita da immobili di qualità molto mediocre, che da anni attendono un compratore.  Al contrario i pezzi migliori spesso escono dal mercato dopo pochi giorni, se non addirittura poche ore, dal momento in cui sono stati messi in vendita. In questi casi la dinamica dei prezzi è talvolta molto vivace e le quotazioni appaiono destinate a salire in misura consistente anche nella situazione attuale.

Ma che cos’è che rende un immobile facilmente vendibile? Che cosa chiede il mercato? Non è necessario che si tratti di un edificio di lusso, ma è fondamentale che abbia alcune caratteristiche strutturali che oggi il mercato ritiene molto importanti. Vediamo le principali.

La zona. È forse l’elemento più importante, specie nelle grandi città. Anche un buon appartamento posto in una zona degradata o considerata a rischio difficilmente trova un compratore a prezzi decenti. Aree tradizionali di buona borghesia o che sono state riconvertite e che sono di moda (un caso classico è il quartiere Isola a Milano) sono ampiamente ricercate e raramente un’abitazione in vendita in questi quartieri resta invenduto a lungo, almeno se ha un prezzo ragionevole. Importantissima anche la vicinanza a metropolitane o comunque a collegamenti veloci con il resto del territorio. Prima di comprare una casa è fondamentale avere le idee chiare sulla zona in cui si desidera abitare.

Piani alti e intermedi. Spesso case in buone aree restano invendute e quando si va esaminare i motivi si scopre quasi sempre che si tratta di appartamenti al piano terra o al primo piano. In pratica si tratta di immobili che sono considerati troppo esposti e a rischio di furti. In alcuni casi sono giudicati abbastanza pericolosi anche gli ultimi piani, nei quali si può entrare dall’alto. A maggior ragione le ville sono considerate ancora più a rischio, specie se sono abbastanza isolate. In certi casi vengono addirittura svendute.

Balconi. La presenza di uno o più balconi è fondamentale nel dare valore a un appartamento.  Una casa che non abbia un’esposizione esterna viene considerata di scarso valore.

Finestre al bagno e alla cucina.  Non si tratta di un elemento fondamentale nell’assegnare il valore a un’abitazione, ma un bagno e una cucina chiusi e che non prendano aria dall’esterno vengono giudicati un punto negativo di cui tenere conto. Specie se le dimensioni sono ridotte.

Conclusione. Ovviamente ci sono diversi altri elementi che possono togliere o aggiungere valore a un immobile: lo stato di conservazione, essere situato in una zona rumorosa, la presenza di un forte traffico, lo scarso isolamento termico sono ulteriori elementi che possono abbassare molto il prezzo. Ma è indubbio che una casa che abbia i requisiti fondamentali descritti molto raramente resta in vendita e lungo. Un esempio lampante si è visto a Milano in questi giorni, dove un bilocale in zona Eustachi dotato di tutte le caratteristiche descritte e messo in vendita a 400 mila euro è di fatto uscito dal mercato dopo mezza giornata. Chi è riuscito a comprare sa di avere fatto un ottimo investimento, destinato non solo a un buon rendimento, ma anche a un’ottima rivalutazione. E chi ha la pazienza di cogliere occasioni di questo tipo può avere dal mercato immobiliare notevoli soddisfazioni economiche.