Nell'attuale fase del mercato immobiliare, in cui probabilmente è stato toccato il fondo dei prezzi, ma non si assiste ancora a una ripresa delle quotazioni, alcuni investitori di livello medio stanno ottenendo risultati estremamente interessanti. Sul mercato, infatti stanno arrivando, soprattutto tramite le aste giudiziarie, ma anche attraverso le banche che si stanno liberando degli immobili che sono frutto di mancati pagamenti dei mutui, tantissime occasioni a prezzi stracciati. La logica che sta alla base di queste operazioni è andare a comprare immobili a prezzi base di asta che sono fra il 60% e l'80% in meno rispetto al valore di perizia e a volte si può arrivare a comprare con uno sconto del 90% rispetto a quanto stabilito dalla perizia.

Perché si possono spuntare prezzi così bassi in asta? In Italia vi è un grande ammontare di immobili posseduti dagli istituti di credito i quali presentano redditività nulla e anzi rappresentano un onere importante per chi li detiene e non li sa sfruttare. L'Italia, a differenza di paesi come Irlanda, Spagna e Usa, non ha vissuto negli anni prima della crisi finanziaria del 2008 un boom dell'indebitamento privato da mutui. Il paese ha però visto un eccesso di costruzioni, spesso non finite e acquisite dalla banca dai portafogli di costruttori in difficoltà finanziarie.

In Italia già esiste un vivace mercato delle aste, alimentato soprattutto dalla domanda privata. Questi investimenti, però, tendono a concentrarsi soprattutto su immobili già finiti e di buon pregio e le case vengono spesso pagate cifre vicine a quelle di mercato, se non addirittura superiori. La domanda invece per appartamenti, anche situati in zone promettenti, ma da ristrutturare, è molto minore per l'incapacità o la non volontà dei privati di acquistare edifici che richiedono un processo di ristrutturazione.

Chi opera in questo campo, quindi, va ad acquistare solo unità residenziali (appartamenti per abitarci a uso privato) o uffici in contesti residenziali, o seminterrati a uso laboratorio. Gli uffici in contesti residenziali possono infatti ottenere facilmente la voltura per conversione a uso residenziale e il laboratorio può essere a sua volta volturato a residenziale, se non si affitta per il suo uso originario.

Per quanto riguarda le dimensioni degli immobili acquistati, è interessante concentrarsi soprattutto su monolocali, bilocali e trilocali. Appartamenti di maggiori dimensioni possono venire acquistati solo se c'è la possibilità di dividerli in unità più piccole. La redditività e la facilità di affitto di pezzature di dimensioni più contenute sono infatti di gran lunga maggiori. Importante anche comprare immobili che sono situati in zone urbane o turistiche di buon livello, ben collegate a servizi e attività ricreative e lavorative in città (scuole, ospedali, uffici, spazi commerciali e ricreativi).

Ciò va incontro a una precisa domanda di mercato da parte di una classe media italiana relativamente giovane (30-40 o al massimo 50 anni), dotata di una discreta capacità economica e desiderosa di abitare in spazi piccoli, ma altamente urbanizzati. Inoltre sul mercato italiano tendenzialmente i rent yield sono molto maggiori per gli appartamenti più piccoli.

Va detto che un simile processo è possibile solo con un'accurata selezione degli affittuari, onde evitare di finire con inquilini morosi. Il rischio infatti è grave in Italia, visto anche l'inefficiente apparato giudiziario che non consente di liberare l'immobile occupato abusivamente in tempi rapidi (mediamente due anni dal momento in cui si inizia la causa di sfratto). L'affittuario ideale deve rispondere ai seguenti requisiti nel caso di persona singola: lavoro fisso con contratto a tempo indeterminato, meglio se alle dipendenze di grandi aziende o gruppi finanziari o del pubblico impiego.

L'obiettivo in termini di affitto è ottenere un rendimento al netto delle tasse sul patrimonio immobiliare (Imu, Tari, Tasi) in un range che va idealmente dal 10% a oltre il 15% annuo.

Come si può capire, un simile rendimento permette di attutire notevolmente il rischio dell'investimento e di recuperare il valore dell'immobile interamente nel giro di pochi anni.

Ma avremo modo in un prossimo articolo di entrare nel dettaglio di un'operazione reale di questo tipo.