Secondo un’analisi dell’ufficio studi di Tecnocasa, la maggiore società di intermediazione immobiliare italiana, è ormai una vera e propria rivoluzione sul real estate del nostro paese, specialmente nei centri maggiori: gli acquisti per investimento, che fino a due-tre anni fa costituivano una parte abbastanza piccola delle compravendite immobiliari, stanno crescendo in maniera nettissima.

Alcuni numeri fanno capire molto bene la rilevanza del fenomeno. A Milano, se nel 2013 gli acquisti di appartamenti da dare in affitto costituivano il 18,2% del mercato, all’inizio del 2018 erano passati al 29,3%. Meno forte la crescita di questo trend a Roma, dove nello stesso periodo si è passati dal 15,7% al 18,8%, ma a Napoli dal 27,9% si è saliti al 41,1%: in pratica nel capoluogo campano quasi un acquisto su due di casa avviene da parte di persone che vogliono investire. Cambiamenti importanti anche a Verona, dove dal 16,0% del 2013 si è passati al 33,9%, e a Cagliari, dove con il 46,5% di abitazioni a scopo di investimento si ha la maggiore percentuale di questa tipologia di acquisto tra le grandi città.

Ma che cos’è che sta tirando il mercato n questo momento? Sicuramente le forti difficoltà del mercato obbligazionario hanno dato una forte spinta: i rendimenti sono ai minimi da anni e ormai la possibilità di ottenere plusvalenze è praticamente a zero o comunque del tutto marginale. Piuttosto che portare a casa meno dell’1% su un bond decennale quasi sicuro, con in più la svalutazione che nel corso degli anni si verificherà, è molto meglio puntare su un appartamento che il 2-3% netto all’anno lo fornisce. Specialmente ora che si è al termine di un lungo ciclo di ribasso che ha mandato i prezzi ai minimi.

Ma a lanciare l’investimento in immobili è anche un altro fenomeno che sta cambiando in maniera radicale il mercato: l’affitto a brevissimo lanciato da società come Aibnb o Booking. Spiega infatti l’ufficio studi di Tecnocasa: «L’acquisto immobiliare per investimento è fortemente legato all’attrattività turistica. Si compra la casa e la si trasforma in B&B o in casa vacanza per affittarla ai turisti. Rispetto a un anno fa il cambiamento più evidente è che gli investitori sono più propensi a realizzare una casa vacanza rispetto a un B&B, in quanto più facile da gestire. Oltre agli investitori, sono interessati a questo mercato anche molti proprietari che non utilizzando l’immobile decidono di convertirlo in casa vacanza o B&B».

Ad avere lanciato questo tipo di investimento è stato soprattutto il buon andamento del turismo, come spiega ancora Tecnocasa: «Questo trend è conseguenza dell’aumento dei turisti nel nostro paese e dell’avvento dei portali specializzati per gli affitti brevi. I dati di Google Trends per il 2017 evidenziano un incremento delle ricerche per le mete turistiche italiane: tra le città preferite ci sono Napoli, Firenze, Milano, Roma, con un crescente interesse per Cagliari e Amalfi.  Realtà come Firenze e Roma già anni fa avevano anticipato la tendenza registrando investitori che si indirizzavano su questo tipo di segmento. In particolare, nel capoluogo toscano, il fenomeno è talmente cresciuto nel centro storico che gli immobili trasformati in B&B e casa vacanza hanno ridotto l’offerta di tipo residenziale dirottando la domanda di locazione in quartieri diversi. Anche in altre città italiane si inizia a registrare una tendenza analoga: Bologna, Napoli, Bari, Verona (soprattutto nelle zone centrali) e Palermo»

Anche le località turistiche minori sembrano coinvolte da questa nuova realtà, complice il ritorno degli stranieri e degli affitti stagionali che, negli anni della crisi, si erano notevolmente ridimensionati. «Sul lago di Garda il fenomeno si segnala a Sirmione, Salò, Peschiera del Garda, Lazise, paesi in cui la pista ciclabile sul Garda, appena inaugurata, sta accrescendo l’attrattività turistica soprattutto tra gli stranieri», aggiunge Tecnocasa. «Stesso fenomeno anche a Cernobbio, sul lago di Como. Nelle località di mare le richieste di questo tipo si registrano a Gaeta nel Lazio e in Campania sulla costiera amalfitana, dove negli ultimi anni si segnala un vero e proprio boom turistico che ha portato alla realizzazione di strutture ricettive non solo nelle più famose Amalfi e Positano, ma anche nelle località minori. Ugualmente nel Cilento, a Castellabate, si evidenziano richieste di immobili da acquistare per essere destinati alla creazione di case vacanza. In Puglia sono i centri storici di Polignano a Mare, Monopoli e Gallipoli a segnalare questo tipo di trend. Infine la Sicilia con Castellammare del Golfo e la Sardegna con Pula e Costa Rei».