Sta tornando il sereno sul mercato immobiliare globale che, nel secondo trimestre di quest’anno, ha ‘‘pagato’’ un rendimento totale positivo dello 0,33%, per la prima volta dal secondo trimestre del 2022. Così, dopo due anni di rendimenti negativi, alla luce di un’allocazione degli investitori nel settore immobiliare privato calata in modo sostanziale, per Donald Hall, global head of Real Estate Research Nuveen, sarebbe auspicabile prendere nuovamente in considerazione nuovi investimenti in modo da ottenere una più adeguata allocazione strategica. Il rimbalzo, infatti, potrebbe segnare l'inizio di un recupero per questa asset class che, pur subendo una correzione a causa dei tassi di interesse più alti, ha sempre offerto opportunità di reddito stabile e di diversificazione.

La correzione del mercato immobiliare è ormai vicina alla fine

Questa lettura è supportata dalla tendenza di fondo: il mercato immobiliare, infatti, ha generato storicamente solidi rendimenti durante i periodi di ripresa, come dimostrano i guadagni del 76% dopo la recessione dei primi anni '90 e del 98% dopo il crollo del settore high tech. E, recentemente, a livello globale il rendimento totale del comparto ha toccato il 5% nel quarto trimestre 2021 e il 17,8% annuo nel trimestre successivo, ben al di sopra della media storica. L’esperto - sottolineando come la politica monetaria restrittiva che ha segnato gli anni recenti abbia poi ridotto questi guadagni, riportando i valori ai livelli del 2018 - ritiene quindi che la correzione del mercato sia ormai vicina alla fine, aprendo agli investitori la strada per interessanti opportunità da cogliere.

Occhio ai flussi reddituali che continueranno a crescere

Nel secondo trimestre 2024, 8 dei 15 mercati dell’MSCI Global Property hanno registrato aumenti di valore: Giappone, Corea del Sud, Singapore e gran parte dell'Europa (tra cui Olanda, Francia, Regno Unito e Paesi nordici). Soltanto sei hanno accusato perdite, tra 0,3 e 1,5%. Sebbene l'Australia abbia mostrato la svalutazione più ampia (-4,2%), la maggior parte dei Paesi spuntano rendimenti alimentati soprattutto dai flussi reddituali, che storicamente forniscono la componente più rilevante dei rendimenti immobiliari. Nel secondo trimestre, sono stati positivi in 12 dei 15 Paesi analizzati. Le anticipazioni per il terzo trimestre suggeriscono un miglioramento negli Usa (+0,25%) e, con segnali di ripresa dei valori, si prevede che i rendimenti continueranno a crescere.

I tassi diventeranno sempre più favorevoli

Anche le transazioni immobiliari stanno iniziando a risalire, con rialzi dei prezzi nelle principali economie, dal Giappone agli Stati Uniti, dal Canada alla Francia e Regno Unito. All’interno degli Usa, però, il mercato degli uffici continua a soffrire, mentre il settore industriale è più resiliente. Tuttavia, aggiunge Hall, un'ulteriore ripresa dei prezzi richiede sia una riduzione dei tassi di interesse, sia un rafforzamento dei fondamentali economici. Su questo punto, secondo l’esperto di Nuveen, qualche cosa si sta vendendo: le Banche centrali dei mercati sviluppati, infatti, stanno iniziando a ridurre i tassi per tamponare il rallentamento dell’economia, il che potrebbe stimolare un aumento dei valori immobiliari con un mercato del credito più favorevole.

Gelata sulle nuove costruzioni e dubbi per il settore uffici

C’è un altro fattore di spinta da non sottovalutare: il calo delle costruzioni, soprattutto negli Stati Uniti, che suggerisce una futura riduzione dell'offerta di nuovi immobili e – dunque - opportunità in mercati con forte domanda strutturale, come quelli legati alla crescita demografica e all'e-commerce. Le prospettive per l’immobiliare privato globale sono in miglioramento, ma gli investitori devono essere selettivi, in particolare nel mercato degli uffici. L'incertezza macro e geopolitica rimane un rischio ma, nel lungo termine, l'immobiliare offre basse correlazioni con altre asset class e una solida protezione contro l'inflazione. Con una pianificazione strategica, gli investitori possono tornare a considerare l’immobiliare come parte della loro allocazione.