È un fenomeno che ormai è presente da almeno tre anni sul mercato immobiliare italiano: aumenta il numero di compravendite, cresce la quantità di mutui erogati, favoriti anche da tassi che restano bassissimi, diminuiscono i tempi medi di vendita, ma i prezzi nella maggior parte del territorio italiano continuano a scendere. Se si eccettuano Milano, Bologna, Verona e qualche altra località di minore importanza, anche nel 2018 si è avuta una discesa delle quotazioni tra l’1% e il 2% quasi ovunque.

Si tratta per certi versi di un fenomeno inspiegabile: solitamente un consistente aumento della domanda porta a una crescita dei corsi in qualsiasi mercato. Nell’immobiliare italiano no. Ci sono spiegazioni per questa sorprendente anomalia? E soprattutto questa tendenza continuerà anche in futuro? Ovviamente dare risposte univoche non è facile, ma è indubbio che alcune considerazioni si possono fare. Vediamo le principali.

Invecchiamento della popolazione. L’Italia è uno dei paesi al mondo con le dinamiche demografiche più basse. In pratica ci sono sempre meno giovani e sempre più vecchi. Per il mercato immobiliare nel segmento delle abitazioni non è certamente una buona notizia. Solitamente chi acquista un appartamento, magari indebitandosi per 20 anni con un mutuo, ha di fronte un’intera vita: raramente un’operazione di questo genere viene fatta da un signore di 70 anni.

Al contrario un numero sempre più alto di persone anziane decide di vendere il proprio appartamento e magari andare ad abitare in centri meno costosi o addirittura fuori d’Italia. La presenza di questo enorme patrimonio immobiliare in vendita, non sempre di qualità eccelsa, non aiuta sicuramente il rialzo dei prezzi.

Precarizzazione. Non è che manchino i giovani che si sposano e vogliono mettere su casa, anche se sono in numero molto inferiore rispetto al passato: il problema è che molto raramente hanno una fonte di reddito stabile in modo da garantire il pagamento di un mutuo per anni. Si calcola che circa 800 mila famiglie vorrebbero acquistare una casa, ma soltanto una minoranza di queste dispone dei mezzi necessari per acquistare.

Una grande quantità di abitazioni di scarso valore. In realtà quando si parla di mercato immobiliare nel suo complesso, si fa una generalizzazione che ha sempre meno senso: sul mercato sono presenti case di ogni genere, spesso di scarsissimo valore. Molte sono in zone considerate poco appetibili, con finiture e caratteristiche mediocri. Se nel 1960 un appartamento piccolo borghese alla periferia di una grande città aveva un suo appeal, oggi spesso ciò non avviene più. Chi compra vuole appartamenti in zone di pregio, non al piano terra o al primo piano, con balconi e la vicinanza a mezzi di trasporto. Quando un immobile con queste caratteristiche viene messo sul mercato viene venduto talvolta in poche ore e sono proprio questi pezzi pregiati che stanno incrementando il numero di compravendite. La grande massa delle case spesso resta invenduta per anni, a meno che il proprietario non decida di fare un consistente sconto sulla richiesta iniziale.

Acquisti per investimento. Sta crescendo in maniera netta l’acquisto per investimento: in certe situazioni del resto viene raggiunto un rendimento netto vicino al 5%. In questo caso trovano spesso un compratore anche immobili di mediocre valore, ma chi compra per investire cerca di ottimizzare il suo impiego di capitali. In pratica spesso fa offerte fortemente al ribasso, che il proprietario, pur di vendere, accetta.

Questo tipo di immobili trova uno sbocco molto interessante negli affitti brevi e in quelli per studenti, che garantiscono ritorni consistenti e riducono quasi a zero il rischio di insoluti nel pagamento dell’affitto.

Conclusione. Ovviamente trarre conclusioni definitive da una serie di fenomeni così complessi non è facile, ma è indubbio che dopo la bolla finita nel 2007, c’è stato un profondo cambiamento sul mercato immobiliare. È probabile che i tempi belli in cui si acquistava un appartamentino e ogni anno si incassava una rivalutazione siano passati. Il mercato oggi è molto più complesso, molto più segmentato. Chi ha i pezzi giusti probabilmente può realizzare ancora ottimi affari immobiliari, ma la grande maggioranza del patrimonio abitativo rischia di trovare un compratore con sempre maggiori difficoltà.