Il mercato immobiliare si conferma tra i migliori ‘rifugi’ in tempo di crisi. Le gestioni professionali degli immobili tramite fondi e Reits (Real estate investment trust) stanno superando il 2020 senza avere risentito della pandemia: il loro patrimonio globale tocca 3.200 miliardi di euro. Quello del solo mercato europeo ha registrato un rialzo del 6,5% a 1.300 miliardi. In Italia i 538 fondi attivi hanno un patrimonio di quasi 95 miliardi di euro, in aumento del 3,8%. L’obiettivo cento miliardi per il 2021 – secondo il rapporto 2020 ‘I Fondi immobiliari in Italia e all’estero’ di Scenari Immobiliari (in collaborazione con Studio Casadei) – appare dunque a portata di mano, soprattutto se si pensa alle tante iniziative di fondi annunciate e previste.

La brillante performance degli ultimi dieci anni

Con questi numeri, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, il fondo immobiliare è il prodotto vincente del ventunesimo secolo in Europa. Negli ultimi dieci anni, mentre il mercato immobiliare cresceva del 7,8% nel continente, e calava dell’8,6% nel Belpaese, il patrimonio dei fondi è cresciuto: di 2,6 volte in Europa e di 2,4 volte in Italia. Il che significa che chi ha investito in un fondo immobiliare in questi dieci anni ha avuto un incremento di valore del 28,2% in Europa e del 16,4% in Italia, mentre i prezzi medi sono rispettivamente cresciuti del 5,3% e calati del 12,5%. In Italia, secondo i dati del Rapporto di Scenari Immobiliari, è anche calata la percentuale di indebitamento per i fondi e la performance media è dell’1,7%.

Le prospettive sono positive

Le prospettive per il ‘mattone’ restano positive, considerato che nell’ultimo anno i fondi hanno aumentato gli investimenti nel residenziale e logistica (e li hanno ridotti nel commerciale). Anche se la pandemia sta impattando su risultati e strategie delle Sgr, secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari – la vision di queste ultime sul futuro è positiva. In un sondaggio è emerso che due terzi del campione prevede per il prossimo triennio un incremento del patrimonio gestito, mentre ci sarà una maggiore diversificazione di prodotti e più attenzione alla qualità degli inquilini. C’è molta attesa per come si muoverà il mercato dell'healthcare e per il piano logistico della catena del freddo, che coinvolge infrastrutture, immobili e distribuzione.

I nuovi trend

Le sfide congiunturali nel medio-lungo periodo e le strategie degli investitori nel comparto immobiliare logistico e industriale non potranno comunque prescindere dall’analisi dei trend generati dalla pandemia: da un lato, l’accelerazione dell’e-commerce e dall’altro la fragilità e l’inefficienza di catene di fornitura gestite su lunghe distanze e la carenza di adeguati spazi di stoccaggio. Intanto si cerca di fare i primi bilanci di questo 2020, che per il mercato immobiliare si avvia a conclusione in modo decisamente meno negativo delle catastrofiche attese del primo trimestre. I mercati hanno infatti ripreso una modesta attività, che è andata via via migliorando ma, nello stesso tempo, evidenziando i divari di performance delle diverse asset class.

Nel 2021 atteso un rimbalzo importate per l’Italia

L’effetto della pandemia ha prodotto nei mercati europei più maturi un calo inferiore al 15%, con una punta di -18,2% in Spagna. Dovrebbe recuperare ancora il mercato italiano, che è stimato chiudere con un -15,1%. Allargando lo sguardo all’intero continente, la discesa sarà più consistente perché alcune nazioni, Polonia, Ungheria, Grecia, Croazia, Lituania e Belgio fra tutte, stanno vivendo situazioni più o meno complesse dal punto di vista sanitario, ma con forti ricadute sull’intero sistema economico. Le previsioni per i prossimi dodici mesi indicano una chiusura con un volume di affari in crescita del 3% (oltre 945 miliardi di euro). Il 2021 sarà quindi un anno di rimbalzi importanti in tutti i Paesi, con +7,7% per l’Italia, trainato dal residenziale (+8,7%).