ll mercato immobiliare italiano, secondo i maggiori operatori e gli analisti del settore, soprattutto in alcune località leader come Milano, sta dando segnali di vitalità: non solamente sono aumentate le compravendite di appartamenti da abitare, ma sono cresciuti i prezzi in diverse località. «Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017. La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo», conferma Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, la maggiore società italiana di intermediazione immobiliare.

Un po’ meno ottimista, ma moderatamente positiva, Nomisma, istituto di ricerca bolognese che da diversi anni fa uscire regolarmente un rapporto sull’andamento del mercato immobiliare italiano. «Nel secondo semestre del 2018 i valori immobiliari hanno confermato il trend di attenuazione della spinta recessiva, con variazioni ormai prossime allo zero. Su base annua i prezzi delle abitazioni hanno subito in media una riduzione dello 0,9% mentre i canoni, per il primo anno, hanno interrotto il calo con una variazione media leggermente positiva (+0,1%)».

E quest’anno che cosa succederà? Sempre secondo Tecnocasa, il trend favorevole dovrebbe continuare. «Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni», continua Fabiana Megliola. «Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le  incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra avere tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare. A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino».

Un elemento che viene ritenuto estremamente positivo è che il rialzo delle quotazioni immobiliari potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie, che finora sono state abbastanza escluse dalla ripresa del mercato. E ritocchi verso l’alto dei valori sono attesi anche in uno dei settori più fermi, come le località turistiche. Infine sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza.

Un altro elemento di grande interesse è costituito dai tempi di vendita medi per un’abitazione: nel 2018 si è assistito a una discreta diminuzione di questo parametro. «Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 134 giorni contro 141 registrati un anno fa, mentre nei capoluoghi di provincia hanno una media di 156 giorni rispetto ai 167 precedenti. Le città più veloci sono Bologna (97 giorni) e Milano (109), proprio le due realtà in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente», conclude Tecnocasa.

Ma su questo mercato, le rilevazioni sono su medie. In realtà il settore immobiliare oggi è frastagliatissimo ed è costituito da un patrimonio di abitazioni che sono profondamente diverse tra loro. Se si vuole guadagnare investendo in appartamenti non ci si può basare sicuramente sui prezzi medi, che in definitiva appaiono abbastanza statici. Se al contrario si vuole ottenere nel corso degli anni buone rivalutazioni sul prezzo di acquisto, il mezzo c’è: si tratta di individuare i pezzi giusti, fare cioè quello che nel mercato mobiliare si chiama stock picking. Ma quali sono i criteri fondamentali per muoversi in questa maniera? L’argomento sarà la base per un prossimo articolo.