È in fondo il ritorno di un vecchio cavallo di battaglia degli italiani: la casa, che come investimento negli ultimi 10 anni era stata soppiantata dei più redditizi titoli di stato e dalle azioni, oggi torna a fare gola a quelle famiglie che puntano su un investimento sicuro, che non perda valore nel tempo e possa dare un discreto rendimento. In pratica quello che fino a pochi anni fa era il compito dei titoli di stato. Ma vediamo gli elementi che possono consigliare di tornare al più classico investimenti degli italiani.

Il mercato. Sulla base della maggior parte delle rilevazioni, a partire dal 2007 a oggi gli appartamenti di civile abitazione hanno perso mediamente il 50% del valore.  Allora l’immobiliare era nel pieno di una bolla speculativa, il cui scoppio ha ridimensionato i prezzi in maniera pesante. Di fatto, con un’enorme diversificazione di situazioni, chi ha comprato nel 2007 ha visto in media dimezzato il proprio investimento.

Oggi la situazione appare diversa: le ultime rilevazioni parlano di un mercato con i prezzi ancora leggermente in discesa, ma sicuramente il calo dei prezzi è minimo quasi ovunque. In pratica sembra che si sia arrivati finalmente al fondo. A Milano, considerato il mercato immobiliare leader in Italia e quello che fa tendenza, i prezzi da circa un anno hanno ricominciato a salire.

Se questa analisi è giusta, pensare che nei prossimi anni ci sia una rivalutazione degli immobili almeno pari all’inflazione è ragionevole.

Il rendimento.  Affittare un appartamento di discreto livello in quasi tutte le aree del paese significa ottenere mediamente un rendimento lordo tra il 3% e il 6%. A questo punto consideriamo il livello medio, cioè il 4,5%. Da questo ritorno occorre togliere le tasse e le spese condominiali a carico del padrone: generalmente si parla di un costo del 40% della cifra di affitto, ma probabilmente è più prudente pensare di ricavare come rendimento netto il 50% dell’affitto lordo, vale a dire il 2,25%. Questo guadagno va a sommarsi alla probabile rivalutazione dell’immobile nel corso degli anni. Si può parlare sul lungo periodo di un 1% annuo, che porta il ritorno reale su un appartamento al 3,25% ogni 12 mesi. Si tratta sicuramente di un livello più alto dei Btp, per non parlare di titoli sicuri come i Bund che rendono pochi punti base.

La situazione attuale dei mercati. Per un italiano oggi puntare sui titoli di stato è certamente un rischio maggiore che in passato, tanto è vero che il mercato remunera questo rischio in misura maggiore rispetto a quello di altri paesi. Tutto ciò comporta che una notevole percentuale dei risparmi degli  italiani si sta spostando sull’immobiliare, con il risultato di fare salire i prezzi. Nel caso di un default dell’Italia il real estate sarebbe sicuramente tra i beni che se la caverebbero meglio.

Qualche problema. Certamente l’affitto non è sicuro come le cedole dello stato italiano (almeno per ora): la possibilità che un immobile resti sfitto a lungo o, peggio ancora, che venga dato a persone che non pagano il canone mensile, è tutt’altro che campata per aria. Oggi, però, alcune assicurazioni consentono di tutelarsi contro il rischio di insolvenza, oltre al fatto che se la cifra mensile richiesta non è altissima si può scegliere un inquilino di ottimo livello, che difficilmente dia incongnite sul pagamento dell’affitto. Per certi immobili c’è anche la possibilità di utilizzare Airbnb o Booking con affitti giornalieri: in questo caso sicuramente l’impegno per il padrone di casa è maggiore, ma il rischio di insolvenze viene a cadere interamente.

Conclusione. Sicuramente chi oggi non si fida più dei titoli di stato un buon immobile può rappresentare un’alternativa molto credibile, specie in una fase come l’attuale in cui le obbligazioni hanno problemi molto pesanti e le case escono da un ridimensionamento dei prezzi enorme.