Secondo il più recente rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma, l’istituto di ricerca bolognese che, tra le tante cose, tiene sotto controllo l’andamento del real estate in Italia, «rispetto al passato la novità risiede nella ripresa della componente di investimento che a oggi rappresenta il 15,4% delle manifestazioni d'interesse. È bene tenere conto che nella rilevazione del 2017 questa componente pesava per appena il 6,1%. Si tratta di un inequivocabile segnale di miglioramento del mercato immobiliare domestico». In pratica gli investitori di lungo periodo stanno riscoprendo l’investimento nel mattone, specie in una fase in cui dai mercati arrivano diverse preoccupazioni e l’obbligazionario continua a dare rendimenti molto mediocri con rischi crescenti.

Ed è principalmente sulla base di questa nuova spinta che anche le quotazioni degli appartamenti si stanno muovendo, sia pure lentamente. «L'inversione di tendenza della variazione dei prezzi, da negativi a positivi, si registra a Milano, Napoli e Bologna nel segmento delle abitazioni nuove, a Venezia città per gli uffici, a Napoli e Milano per i negozi. Gli stessi mercati, con poche eccezioni, presentano tendenze analoghe nel comparto locativo, con una maggiore incidenza delle dinamiche (timidamente) espansive nel settore abitativo».

Su questa base, però, il classico affitto dell’appartamento a una famiglia viene sempre più sostituito da altre forme di locazione, considerate meno rischiose e più remunerative. Le più diffuse sono l’affitto a studenti, ovviamente nei centri dove c’è una forte presenza di questa categoria di affittuari, e il canone temporaneo per pochi giorni, spinto da società come Airbnb e Booking. Vediamo in questo pezzo i vantaggi e le opportunità dell’affitto a studenti.

Secondo un’indagine appena uscita realizzata dall’ufficio studi di Tecnocasa, l’8,6% delle richieste di affitto è legata a motivi di studio, ma questa percentuale «a Torino sale al 32,4%, a Milano al 25,8% e a Bologna 25,5%». In pratica nelle maggiori città universitarie italiane la spinta degli studenti che cercano un immobile in affitto è notevole e attualmente in realtà come Bologna, dove c’è un’università che attrae ragazzi da tutta Italia trovare un appartamento è un’impresa tutt’altro che facile.

Sempre secondo Tecnocasa, a Bologna, che rappresenta sicuramente uno dei mercati più interessanti, con 2.000 euro al metro quadrato si riesce a comprare un appartamento usato in buone condizioni in aree come via Marconi, la Stazione o San Donato, tutte zone relativamente vicine alla zona universitaria. In pratica con 160 mila euro si riesce ad acquistare un appartamento di due locali con cucina-tinello abitabile (80 metri quadrati). Aggiungendo un minimo di spese di ristrutturazione, il mobilio e le imposte di registro, si arriva a una cifra vicino a 200 mila euro.

Sulla base dei prezzi di mercato, senza essere troppo speculatori, in una casa del genere si possono mettere tre studenti, due nella stanza più grande a 250 euro ciascuno e uno da solo nella stanza più piccola a 350 euro. Si trova qualcosa a meno, ma anche molto altro a canoni ampiamente superiori, visto che la richiesta è ampiamente superiore all’offerta. In pratica si può ricavare 850 euro di affitto al mese (10.200 euro annui), con un rendimento lordo del 5,1%. Tra tasse e spese a carico del proprietario si può considerare che il ricavo netto sia circa il 50% del lordo, di conseguenza il 5% diventa il 2,5% annuo sul capitale investito.

Ma attenzione, è prevedibile che un immobile di questo tipo possa rivalutarsi sul lungo periodo, specie oggi che il mercato immobiliare viene da una discesa che è durata più di un decennio. Per cui si può considerare che approssimativamente almeno il valore dell’inflazione venga ripreso, se non qualcosa in più. In conclusione il 2,5% netto è come minimo anche reale, cioè calcolando l’erosione dell’inflazione.