In un precedente articolo abbiamo visto che l’investimento immobiliare, almeno rispetto all’obbligazionario, in Italia è certamente un’alternativa interessante. Rispetto ai rendimenti dei titoli di stato (attualmente il Btp italiano offre il 2,7-2,8%), con un ritorno medio netto intorno al 2,5% l’investimento immobiliare è certamente competitivo, anche perché con alcune accortezze o con alcuni contratti di affitto (per esempio a studenti) è possibile ricavare da un appartamento anche il 3-4%.

Ma c’è un punto che è essenziale nella scelta immobiliare: la rivalutazione dell’edificio o l’eventuale perdita di valore. In pratica, se l’appartamento acquistato ogni anno migliora la sua quotazione, mettiamo dell’1%, il total return dell’investimento passa dal 2,5% medio al 3,5%. Grosso modo significherebbe recuperare così il tasso di inflazione.

Ma quanto davvero è realistica questa previsione? In pratica come si sta muovendo il mercato immobiliare? La speranza che un appartamento acquistato oggi possa crescere di valore in tempi relativamente brevi è fondata? Su questo punto i pareri sono diversi e in taluni casi anche molto qualificati. Iniziamo in questo articolo con la disamina dell’intero mercato europeo, e di conseguenza di quello italiano, realizzata da Scenari Immobiliari, uno dei più conosciuti centri studi indipendenti sul real estate che ormai opera da un trentennio e ha accumulato una vastissima esperienza sull’argomento.

In una prospettiva di mercato europeo che dovrebbe continuare a crescere in misura notevole, secondo Mario Breglia, presidente e storico leader di Scenari Immobiliari, l’Italia rappresenta una sostanziale anomalia tutt’altro che favorevole. «Il 2018 si è confermato positivo per il mercato immobiliare italiano, anche se investitori e famiglie si sono mostrati più cauti rispetto al 2017. L'incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un freno alle prospettive. Il mercato soffre della carenza di prodotto nuovo e di qualità. Escluso Milano, i prezzi delle case non salgono e le previsioni sono di una prosecuzione del trend anche il prossimo anno».

Un elemento importante è la crescita del fatturato nel prossimo anno: ovviamente quanto più forte è la domanda e il numero di compravendite, tanto maggiore è la spinta sulle quotazioni delle case. E su questo punto i dati sull’Italia sono abbastanza positivi, anche se non particolarmente brillanti e soprattutto sono nettamente inferiori alla media degli altri grandi paesi europei. «Nel 2018 il fatturato immobiliare ha riportato risultati positivi nei principali cinque paesi europei, con un'accelerazione in Francia e Germania, seguite da Spagna e Inghilterra, che si è posizionata ultima con l'8,7% in più sul 2017», prosegue Scenari Immobiliari. «Si distacca di oltre tre punti percentuali l'Italia, cresciuta del 5,3% nel 2018 e prevista ancora rallentamento nel 2019, con un aumento per 4,8% per il prossimo anno. Per il 2019 Germania e Spagna manterranno un ritmo sostenuto, con aumenti sopra l'8%, mentre seguiranno a ritmi più calmierati Francia e Inghilterra, con circa il 7%in più sul 2018. Anche l'Unione europea a 28 membri ha registrato un andamento positivo, ma con variazioni meno significative rispetto alle cinque potenze, pari a + 4,7% nel 2018 e + 3,1% nel 2019».

Su questa base, ribadisce Scenari Immobiliari, pensare a crescite delle quotazioni immediate è abbastanza fuori luogo. «L'andamento dei prezzi medi residenziali rispecchia il trend del fatturato, con aumenti intorno al 5% in Francia, Germania e Spagna per il 2018. L'Italia, invece, è l'unico paese ancora in calo, anche se la contrazione va progressivamente riducendosi, facendo stimare per l'anno prossimo un arresto della discesa delle quotazioni. A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,1% per l'anno in corso, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo, con il 2019 che dovrebbe rappresentare l'anno della svolta, con il mantenimento dei valori attuali».

In pratica chi acquista oggi un immobile da investimento può spuntare un prezzo estremamente interessante, vista la situazione di mercato non brillantissima, ma probabilmente deve mettere in conto nel prossimo biennio una rivalutazione zero, se non leggermente negativa. Ma l’investimento immobiliare è di lungo periodo e i conti non si fanno certo a soli due anni.