L’investimento nel mattone ha sempre attirato i risparmiatori e, in prospettiva, questo ragionamento vale ancora di più dal punto di vista del debito immobiliare. Per il mercato del credito è infatti un buon momento: le quotazioni delle case sono basse e, soprattutto, gli altri asset non offrono le stesse garanzie di rendimento. Insomma, questa valutazione è suffragata dalla significativa crescita registrata - dalla crisi finanziaria globale del 2007 in poi - dal debito immobiliare e dal suo slancio che prosegue tutt’oggi nonostante la pandemia.

La ritirata dei creditori tradizionali

D’altronde, dopo la crisi le fonti di finanziamento hanno iniziato ad essere più parsimoniose ma – allo stesso tempo – il fabbisogno di prestiti immobiliari è continuato. È in tale contesto, ha detto Natalie Howard, head of real estate debt di Schroders, che i prestiti privati garantiti da immobili commerciali hanno aiutato a colmare il crescente divario di finanziamento. Anche perché, ha aggiunto, il declino sia della capacity sia della propensione a concedere prestiti è stato ulteriormente esacerbato dal Covid-19. La ritirata dei creditori tradizionali spiega solo in parte l’aumento dell’offerta del debito privato. In aggiunta, e con notevole peso, c’è infatti l’aumento dell’appetito degli investitori: sempre a caccia di rendimenti e di massimizzare la diversificazione del portafoglio. Ma cosa ha reso il debito immobiliare competitivo? Intanto, afferma l’esperta, l’outlook di medio termine per il real estate è positivo. I mercati hanno superato la crisi da Covid-19 con un tasso di spazi vacanti (vacancy) ai minimi in molte aree.

La garanzia dell’immobile fisico

È vero che al momento non c’è una crescita economica genuina (ma solo un rimbalzo) e che quindi l’aumento degli affitti può essere debole. Tuttavia, ciò è controbilanciato da un’offerta nuova limitata, dovuta principalmente alla cautela legata alla pandemia, e le previsioni a cinque anni restano incoraggianti. Il debito immobiliare – secondo Howard - può offrire agli investitori rendimenti attraenti (dovuti al flusso di reddito, più il premio di illiquidità) rispetto al debito corporate con ranking simili. Anche le caratteristiche del debito immobiliare in termini di rischio sono più favorevoli rispetto a bond corporate ed equity. Per essere più chiari, la protezione dai ribassi cui possono andare incontro i mercati è fornita dall’immobile fisico, da un cuscinetto azionario significativo e da strutture di prestito solide. La sensibilità ai tassi di interesse, invece, è limitata dalle cedole variabili. Infine, sottolinea l’esperta - la correlazione con l’indice S&P 500 storicamente è stata negativa.

I margini di trattativa in caso di default

C’è inoltre un altro aspetto che spiega l’interesse dei risparmiatori. In caso di default, i creditori di solito possono negoziare direttamente con i debitori. Questo perché i prestiti immobiliari solitamente vengono detenuti da uno o pochi investitori sottostanti, a differenza dei molteplici investitori di bond pubblici. Tale processo riconosce un potere di negoziazione maggiore e la possibilità di affrontare in anticipo i problemi quando emergono e prima che diventino rilevanti. Se però un fallimento non può essere evitato, i creditori possono rifarsi alle proprietà sottostanti e liquidarle per recuperare i prestiti. L’opportunità presentata dal crescente fabbisogno di creditori alternativi, secondo Hawrad, mette gli investitori in una posizione di vantaggio. Con maggiore controllo e dinamiche della domanda in favore dell’investitore, i rendimenti aggiustati per il rischio sono attraenti, soprattutto rispetto ai bond corporate tradizionali, con una qualità del credito simile.

Investire nel debito immobiliare o comprare un’abitazione? La convenienza c’è sempre anche con questa seconda opzione, soprattutto considerando l’estrema volatilità espressa in questo momento dai mercati finanziari e i rendimenti (quasi a zero) che questi offrono. Senza contare che negli ultimi anni gli interessi riconosciuti dal mercato immobiliare sono stati superiori a quelli dei titoli di Stato, comprare una prima casa per una famiglia significa beneficiare di tassi di interesse molto bassi (seppur in lieve risalita dai minimi storici) e di agevolazioni fiscali.