I mercati immobiliari mondiali, per lungo tempo in sofferenza a causa della lunga stretta monetaria, tornano oggi a offrire interessanti opportunità d’investimento. È quanto sostiene Kieran Farrelly, Head of Global Solutions, Real Estate, di Schroders Capital, osservando che l'aumento dei tassi e le incertezze a livello economico hanno fatto salire i rendimenti e i cap rate (indicatore utilizzato nel settore immobiliare per valutare la redditività di un investimento), causando sin dalla fine di giugno 2022 un rapido cambiamento dei prezzi in tutti i mercati e settori. Il modello di valutazione del mercato utilizzato da Schroders Capital segnala in particolare le opportunità sui mercati che hanno evidenziato il repricing più rapido.

Le aree con maggiori opportunità

In questo contesto, spiccano in particolare le piazze del Regno Unito e della regione nordica, seguite da quelle degli Stati Uniti e di altri mercati dell'Europa continentale. L’esperto sottolinea come si siano adattate del tutto o abbastanza a un contesto di tassi d’interesse più elevati. Anche nell’area Asia-Pacifico si possono trovare opportunità cicliche sui mercati, al netto però della ritardata ripresa della Cina e/o che offrono alternative nel nearshoring/friendshoring delle supply chain. Da rilevare che le peculiarità legate all’area geografica sono comunque solo una parte del quadro che accompagna la scelta dell’investitore, chiamato a tenere in considerazione anche la performance di ogni singolo settore che ha registrato significative differenze.

Un occhio ai mercati immobiliari secondari

In generale, osserva Farrelly, i settori immobiliari che offrono una protezione contrattuale o indiretta dall'inflazione continuano a essere i più interessanti. Gli asset industriali e logistici, ad esempio, hanno accusato un marcato cambiamento di prezzo e ora sembrano stabilizzati, supportati da solidi fondamentali a lungo termine. Oltre alle opportunità nei vari luoghi e settori, gli investitori nel settore immobiliare privato possono approfittare di prezzi favorevoli in diverse forme di investimento. Tra queste, ci sono buone occasioni nei mercati immobiliari secondari, dove gli istituzionali stanno vendendo le loro partecipazioni per vari motivi. Spesso, queste vendite non riguardano le prospettive degli immobili, ma piuttosto il bisogno di riequilibrare i portafogli. Esistono quindi opportunità sui mercati secondari a forte sconto, come nel Regno Unito, per una serie di vendite motivate da piani pensionistici definiti e, più selettivamente, su base globale.

I fondamentali strutturalmente solidi

In molti mercati, i redditi sono aumentati nonostante un'economia debole e aggiustamenti dei prezzi. Questo suggerisce che i recenti movimenti sono stati guidati soprattutto dai mercati dei capitali, piuttosto che dai fondamentali immobiliari, tranne che nel settore degli uffici. I fondamentali della maggior parte dei settori hanno resistito meglio del previsto alle sfide strutturali. La domanda è frenata dalla debole crescita e dalla ridotta offerta di spazi di alta qualità, conformi alle norme ESG, a causa dei costi elevati di costruzione e finanziamento del debito. Tuttavia, quando l'economia si riprenderà nel 2024 e 2025, questa scarsità spingerà gli affitti verso l'alto. Le tendenze di lungo termine, come cambiamenti demografici, decarbonizzazione e deglobalizzazione influenzeranno positivamente il settore, offrendo benefici duraturi, oltre le attuali dinamiche di mercato.

Il mercato si apre anche agli investitori privati

La storia mostra che i mercati tendono a riprendersi dopo una crisi. Questo è visibile nei fondi immobiliari di private equity, dove le opportunità di investimento dopo i cali di prezzo hanno spesso "pagato" rendimenti superiori alla media. Per anni, gli investitori istituzionali hanno utilizzato varie opzioni nei mercati immobiliari per beneficiare di questo settore, che richiede molte risorse e competenze. Per questo è stato poco seguito dagli investitori privati. Oggi, secondo Farrelly, nuovi prodotti finanziari stanno invece rendendo questi investimenti più accessibili anche ai singoli investitori, proprio mentre si prevede una ripresa dei veicoli istituzionali tradizionali. Nel complesso, questa maggiore accessibilità, unita alle chance che stanno emergendo, offre ai privati un'opportunità interessante per entrare nel mercato immobiliare commerciale globale.