Come abbiamo già raccontato, cresce il numero di investitori che punta su immobili acquistati in asta giudiziaria a prezzo scontatissimo e avvia mini-operazioni di ristrutturazione edilizia. Vale la pena a questo punto esaminare un'operazione realmente avviata e portata a termine con ottimi risultati per l'investitore. L'acquisto è avvenuto a Brescia, in via Orzinuovi 16-b.

La zona è situata in un'area suburbana della città, che è la seconda della Lombardia, nonché uno dei principali poli produttivi d'Europa. Questa area è in fase di riqualificazione da industriale-commerciale a residenziale. Di fianco all'immobile acquistato è stato aperto a inizio settembre 2016 il secondo più grande centro Ikea d'Europa. Di fronte è situato anche un centro uffici di Confartigianato. È già stato approvato dal comune di Brescia il progetto per costruire di fronte una fermata della metropolitana.

L'immobile acquistato è un quadrilocale da 100 metri quadrati più un posto auto ed è stato suddiviso in un trilocale (80 mq) e un monolocale (16 mq); l'operazione di ristrutturazione è stata abbastanza facile per la presenza di due bagni. L'appartamento è situato all'interno di un condominio di quattro piani a uso misto commerciale-residenziale (i primi due piani sono adibiti a uffici, gli ultimi due ad abitazioni).

L'appartamento apparteneva al costruttore che ha realizzato il palazzo ed è stato comprato in asta giudiziaria il 22 gennaio 2016 per 35.000 euro A questa somma è stato necessario aggiungere 3.000 euro per due anni di spese condominiali arretrate, con un costo di acquisto totale, quindi, di 380 euro al metro quadro. A questa cifra vanno sommati gli oneri di trasferimento e gli oneri tributari per un totale di altri 5.000 euro.

La ristrutturazione è partita inizialmente a inizio luglio: per il monolocale sono state necessarie tre settimane per terminare tutti i lavori e arredare l'appartamento, per un costo complessivo di 4.000 euro. Per quanto riguarda il trilocale, invece, la ristrutturazione è iniziata ai primi di settembre ed è terminata a fine mese: il costo di ristrutturazione e di arredamento del trilocale così ottenuto è stato di circa 16.000 euro.

In totale dunque l'ammodernamento delle due unità è costato 20.000 euro: di conseguenza il costo totale dell'acquisto e dell'arredamento dell'intero immobile è stato pari 63.000 euro (35.000+3.000+5.000+2.0000), ossia 630 euro al metro quadrato.

Il monolocale è stato affittato a 300 euro al mese con le utenze comprese (energia elettrica, acqua e riscaldamento), che mediamente costano 40 euro al mese. Il rendimento scende dunque a 260 euro mensili. L'affittuario è una signora che lavora come area manager in una società alimentare molto conosciuta e che ha una busta paga di 1.900 euro al mese, di conseguenza ampiamente in grado di mantenere l'impegno di spesa.

Il trilocale è stato anch'esso affittato a partire dall'inizio di ottobre a un signore che lavora come store manager di una multinazionale a 700 euro al mese, incluse le utenze che costano in questo caso 200 euro mensili. Il nostro affitto netto sarà dunque pari a 500 euro al mese. Le tasse complessive sui due immobili ammontano a circa a 500 euro all'anno.

Il totale della rendita annuale è quindi pari pari a: (260+500x12)-500= 8.620 euro annui. Il rendimento lordo da affitto annuale sarà dunque pari a 8.620/63.000 = 13,6%.

Con un acquisto di questo tipo, però, e un rendimento certamente ottimo è ipotizzabile un interessante capital gain se si desidera vendere. Ai prezzi di mercato attuali i due appartamenti così ristrutturati sono stati valutati 115.000 euro, con un capitale gain dunque pari a 115.000/63.000-1= 82,5% circa. Di conseguenza, se si valuta l'intera operazione su un arco di cinque anni, arrotondiamo a quattro anni le entrate da affitto e non includiamo eventuali aumenti dei canoni e i rendimenti da reinvestimento dei flussi di affitto, si ottiene il seguente risultato finale: 82,5%+4x(13,6%)= 136,9%. Tutt'altro che disprezzabile.