Un mercato immobiliare spaccato in due. È questa l’analisi che esce dagli ultimi dati rilevati dall’ufficio studi di Tecnocasa, la maggiore società di intermediazione immobiliare italiana, che ha esaminato l’andamento dei prezzi e delle compravendite nelle 13 maggiori città italiane e in diverse realtà di dimensioni medie. Nei centri maggiori sembra che ci sia una crescita delle quotazioni, anche se con molte differenze tra città e città, mentre nelle aree urbane più piccole viene riscontrata una tendenza al calo dei prezzi. «Nel secondo semestre del 2018 le abitazioni hanno registrato un aumento dello 0,7% nelle grandi città e una diminuzione dello 0,6% nei capoluoghi di provincia e dello 0,5% nell’hinterland delle grandi città», conferma infatti Fabiana Megliola, Responsabile dell'ufficio studi del gruppo Tecnocasa.

Incidentalmente dati relativamente simili, che verranno esaminati in un prossimo articolo, sono stati elaborati anche dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma, istituto di ricerca bolognese che da diversi anni monitora il mercato.

E comunque è interessante vedere le differenze tra le diverse realtà urbane italiane. La città che ha visto la maggiore crescita dei valori immobiliari in Italia è stata Bologna, che nel 2018 ha fatto registrare un incremento dell’11,1% dei prezzi e del 16,6% nel corso del biennio 2017-2018. Sul mercato ha inciso molto la crescita della richiesta di case per investimenti, sulla spinta della grande domanda di appartamenti da affittare a studenti e di abitazioni da adibire a locazioni brevi.

Decisamente bene anche Milano, che rappresenta uno dei mercati italiani che trainano tutto il settore. La crescita nel corso dell’anno appena passato è stata dell’8,4%, mentre nel biennio i prezzi sono saliti mediamente del 12,2%. In questo contesto va tenuto presente che anche all’interno delle singole città (e Milano è certamente il centro dove questa tendenza si manifesta di più) il mercato è spaccato in due: da un parte le abitazioni di pregio, che talora spuntano crescite delle quotazioni molto importanti e che vengono vendute anche in poche ore dal momento in cui vengono immesse sul mercato, dall’altra parte c’è una notevole quantità di case di valore non eccelso che fanno sempre fatica a trovare un compratore. Anche se la crescita degli acquisti per investimento ha beneficiato pure questo segmento per gli ottimi livelli di rendimento, che possono ampiamente superare il 5% lordo annuo.

Benino sono andate in questo contesto anche Firenze (+1,9% nel 2018 e + 4,0% nel biennio), Verona (+1,9% e +3,8%) e Napoli (+1,8% e +2,5%).

A fianco a queste realtà, non mancano altre situazioni ancora di crisi. La più importante è Roma, che rappresenta un altro mercato leader. Nel corso del 2018 le abitazioni hanno perso mediamente l’1,9% del loro valore, mentre nell’arco dei due anni la discesa è stata del 3,9%. Anche in questo caso la polarizzazione del mercato è molto forte: le case di ottimo livello situate in zone di prestigio vengono vendute velocemente e a prezzi crescenti, mentre le altre, specie nei quartieri più popolari, restano invendute a lungo e a quotazioni in calo,.

Decisamente fermo il mercato anche a Torino, che ha visto un calo dello 0,6% l’anno passato e del 3,0% nei due anni, e a Palermo, che ha registrato -2,5% e -3,2%. Malissimo il mercato a Genova, città che recentemente è stata letteralmente massacrata da una serie di avvenimenti negativi: nel 2018 la perdita di valore è stata del 3,5%, mentre nel biennio la discesa è stata addirittura -9,5%.